De toepassing van de Wet Peeters op zelfbouwers

by ingrid

Zoals intussen genoegzaam gekend verplicht de wet van 31 mei 2017 (de wet-Peeters) aannemers, architecten en andere dienstverleners om hun tienjarige aansprakelijkheid te verzekeren voor woningbouwprojecten in België waarvoor na 30 juni 2018 een definitieve vergunning werd bekomen.

In een eerdere nieuwsbrief bespraken wij al welke aannemers door deze wet geviseerd worden.

Regelmatig wordt ons de vraag gesteld of ook zelfbouwers hun tienjarige aansprakelijkheid dienen te verzekeren.

 

De particuliere zelfbouwer

De personen die onder de verzekeringsplicht vallen zijn aannemers, architecten en ‘andere dienstverleners’.

Om te oordelen of een zelfbouwer, dus een bouwheer die voor zijn eigen project werken uitvoert, ook onder de verzekeringsplicht valt, is het belangrijk te onderzoeken of die zelfbouwer onder de definitie van aannemer valt in de zin van de wet-Peeters.

Conform artikel 2, 1° van de wet is een aannemer “iedere natuurlijke of rechtspersoon, die zich er toe verbindt om voor rekening van een ander en tegen rechtstreekse of onrechtstreekse vergoeding, in volledige onafhankelijkheid maar zonder vertegenwoordigingsbevoegdheid, een bepaald onroerend werk op woningen die in België gelegen zijn te verrichten waarvoor de tussenkomst van een architect verplicht is krachtens artikel 4 van de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect”.

Conform de wet is het voor de definitie van een aannemer dus vereist dat deze voor rekening van een ander en tegen rechtstreekse of onrechtstreekse vergoeding, de werken in kwestie uitvoert.

Een bouwheer die voor zichzelf werken uitvoert wordt aldus niet beschouwd als een aannemer die zijn tienjarige aansprakelijkheid moet verzekeren in de zin van de wet-Peeters.

Deze zelfbouwer zal geen verzekering tienjarige voor zichzelf moeten afsluiten, maar bouwpartners waarmee hij in zee gaat (andere aannemers die onder de wet vallen, de stabiliteitsingenieur en de architect), vallen wel onder de normale regels.

 

De bouwpromotor

Bovenstaande uitleg is duidelijk voor een particuliere zelfbouwer, maar hoe zit het met bijvoorbeeld een bouwpromotor?

Het woord “bouwpromotor” is een vlag die verschillende ladingen kan dekken.

Wij menen dat een onderscheid moet worden gemaakt tussen een bouwpromotor-aannemer en een bouwpromotor-verkoper.

Een bouwpromotor-aannemer sluit een aannemingsovereenkomst met de eigenlijke bouwheer.

Het gaat hier bijvoorbeeld om een sleutel-op-de-deur-firma. Zo'n firma verbindt er zich ten overstaan van een bouwheer toe om een woning te bouwen.

De bouwpromotor-aannemer is een aannemer in de zin van de wet-Peeters die zijn tienjarige aansprakelijkheid moet verzekeren (voor zover ook aan de andere voorwaarden is voldaan).

Een bouwpromotor-verkoper daarentegen is geen aannemer in de zin van de wet-Peeters die zijn tienjarige aansprakelijkheid moet verzekeren, ook al draagt hij misschien wel een tienjarige aansprakelijkheid (bijvoorbeeld conform artikel 6 van de Woningbouwwet van 9 juli 1972 (de wet-Breyne)).

De promotor-verkoper verbindt er zich immers toe een woning te verkopen. Deze promotor bouwt voor zichzelf en voert geen werken uit voor rekening van een ander, niettegenstaande hij natuurlijk wel bouwt met het oogmerk om te verkopen.

De personen op wie de promotor een beroep doet om de woning te bouwen, die hij zal verkopen of al op plan verkocht heeft, vallen desgevallend wel onder de verzekeringsplicht.

 

Conclusie

Een bouwheer die voor zijn eigen project werken uitvoert, een zelfbouwer, wordt niet beschouwd als een aannemer in de zin van de wet die de eigen tienjarige aansprakelijkheid moet verzekeren.

Gaat het om een bouwpromotor, dan maken we een onderscheid tussen de promotor-aannemer en de promotor-verkoper. De eerste valt wel onder de verzekeringsplicht, de tweede niet.

0
0
0
s2sdefault

Kan je in tijden van corona je controleplicht blijven uitoefenen of niet?

by Jelle
Beste klant,
 
Sinds enkele dagen wordt ook Protect geconfronteerd met vragen van verzekerden over de impact van het coronavirus op hun werkzaamheden en hun verplichtingen tegenover de opdrachtgever. Volgens onze interpretatie is de voortzetting van de activiteiten nog steeds mogelijk mits het respecteren van de richtlijnen uitgevaardigd door de overheid. De situatie evolueert dagelijks.
Lees meer
0
0
0
s2sdefault

Polis Burgerlijke Beroepsaansprakelijkheid in abonnementsformule

by Jelle

Voor architecten die op zelfstandige basis hun beroep uitoefenen en meerdere opdrachten per jaar afwerken, is een polis Burgerlijke Beroepsaansprakelijkheid in abonnementsformule een betere keuze dan een polis Enige Werf. Die polis kan je bovendien aanvullen met een dekking ‘rechtsbijstand’ en ‘persoonlijke ongevallen’.

Lees meer
0
0
0
s2sdefault

De Maatschap staat de vernieuwde regelgeving een vormvrije samenwerking tussen ontwerpers in de weg ?

by Jelle

De context en historiek

Regelmatig stellen wij vast dat ontwerpers, op eigen initiatief of omdat dit gevraagd dan wel opgelegd wordt door een potentiële opdrachtgever, zich verenigen en samen een opdracht uitvoeren.

Zeker wanneer het gaat om een sporadische samenwerking, zullen zij hiervoor meestal geen vennootschap met rechtspersoonlijkheid oprichten (zoals een bvba, nu bv), maar stappen zij voor deze tijdelijke samenwerking in een ‘combinatie zonder rechtspersoonlijkheid’, een ‘tijdelijke vereniging’, een ‘bouwteam’, een ‘maatschap’, een ‘feitelijke vereniging’, ...

Lees meer
0
0
0
s2sdefault

Goed verzekerd met wet-Peeters I en II

by Jelle

Jarenlang waren architecten correct verzekerd door de wet-Laruelle. Maar omdat andere bouwpartners niet verplicht waren zich te verzekeren, was er sprake van discriminatie. In plaats van die verzekeringsplicht uit te breiden, besliste de wetgever om de wet-Laruelle gedeeltelijk af te schaffen en te vervangen door twee nieuwe. Vandaag stellen we vast dat veel architecten worstelen met de complexiteit van de tweevoudige wet. We legden onze vragen voor aan Rebecca Ramboer, CEO van verzekeraar Protect.

Lees meer
0
0
0
s2sdefault

Welke aannemers worden geviseerd door de wet van 31 mei 2017 (wet-Peeters) en moeten een verzekeringsattest kunnen voorleggen?

by Jelle

Over de concrete aannemers die onder toepassing van de wet vallen, is de wet zelf niet duidelijk.

Als aannemer definieert de wet in artikel 2,1° “iedere natuurlijke of rechtspersoon, die zich er toe verbindt om voor rekening van een ander en tegen rechtstreekse of onrechtstreekse vergoeding, in volledige onafhankelijkheid maar zonder vertegenwoordigingsbevoegdheid, een bepaald onroerend werk op woningen die in België gelegen zijn te verrichten waarvoor de tussenkomst van een architect verplicht is krachtens artikel 4 van de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect.”

Lees meer
0
0
0
s2sdefault

De aanvaarding van zichtbare gebreken door de oplevering en de aansprakelijkheid van de architect na de aanvaarding van zijn dienstenopdracht

by Jelle

Stel: je vermeldt een bepaald gebrek niet in een proces-verbaal van voorlopige of definitieve oplevering. Zal dit gebrek naderhand dan automatisch als een verborgen gebrek worden aanzien? Het antwoord is ‘neen’. Zo een gebrek kan na de aanvaarding wel degelijk als een zichtbaar gebrek worden beschouwd, ook al werd het niet als dusdanig vermeld in het proces-verbaal. Het Gentse Hof van Beroep bevestigde dit in een arrest van 7 september 2018 (onuitg.).

Lees meer
0
0
0
s2sdefault

Wijzigingen in de verzekeringsplicht voor landmeter-experten

Het wetsvoorstel van 27 februari 2019, ingediend door de dames Cassart-Mallieux en Gallant herneemt het voorontwerp van wet Peeters-Ducarme, dat aanvullend aan de wet Peeters-Borsus van 31 mei 2017 met betrekking tot de verplichte verzekering tienjarige aansprakelijkheid van architecten, aannemers en andere dienstverleners in de woningbouw, een verplichte verzekering van de burgerlijke beroepsaansprakelijkheid in de bouwsector voorzag voor de intellectuele dienstverleners.

Lees meer
0
0
0
s2sdefault

Afschaffing vestigingswetgeving in Vlaanderen

Sinds 1 januari 2019 moeten aannemers in Vlaanderen niet langer beschikken over een vestigingsattest om het beroep van aannemer te mogen uitoefenen. De Vlaamse Regering heeft hiertoe besloten op 19 oktober 2018 in navolging op een Europese Richtlijn van 7 september 2005.
In het Waalse en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest blijft de vestigingswetgeving vooralsnog wel gehandhaafd.

Lees meer
0
0
0
s2sdefault

Wet Peeters: welke aanpassingen aan het modelcontract architectuur hebben wij doorgevoerd?

De Wet van 31 mei 2017 betreffende de verplichte verzekering van de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid van aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouwsector van werken in onroerende staat, de zogenaamde “Wet Peeters”, is op 1 juli 2018 in werking getreden.
Deze wet roept vele praktische vragen op, die nog niet allemaal kunnen beantwoord worden.
Om onze verzekerden zo goed mogelijk te beschermen, heeft Protect haar voorbeeld-architectuurcontract aangepast aan de nieuwe vereisten van de Wet Peeters.

Lees meer
0
0
0
s2sdefault

Wanneer werken met een aannemer niet van een leien dakje gaat

Welke rol moet de architect spelen wanneer een aannemer de werf verlaat, fouten begaat en weigert ze op te lossen, als zijn richtlijnen niet worden opgevolgd of de regels van de kunst niet worden nageleefd ? Kan of moet de architect de aannemer dan in gebreke stellen?
Deze vragen worden ons vaak gesteld door verzekerden als zij zich in dergelijke situatie bevinden en als de bouwheer aan de architect om advies vraagt en wilt weten welke stappen hij moet ondernemen.

Lees meer
0
0
0
s2sdefault

Standpunt: Zijn de vergunningen afgeleverd voor 01/07 maar definitief geworden na 30/06 ook onderworpen aan de verzekeringsplicht 10-jarige woningbouw?

De laatste weken kregen we regelmatig de vraag of bouwvergunningen die zijn afgeleverd voor 1 juli 2018, maar pas nadien definitief zijn geworden, ook onderworpen zijn aan de verzekeringsplicht 10-jarige woningbouw. Met andere woorden: koppelt de wetgever de wettelijke verzekeringsplicht aan de datum van aflevering van de vergunning of aan het definitief worden ervan?

De wet spreekt duidelijk over definitieve stedenbouwkundige vergunningen die afgeleverd zijn na de inwerkingtreding van de wet. De verzekeringsplicht geldt dus niet voor woningen met een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor 1 juli 2018. Indien we de wet strikt interpreteren is de datum van aflevering van de stedenbouwkundige vergunning doorslaggevend voor de toepassing van de verzekeringsplicht. Omwille van de rechtszekerheid is Protect dan ook de mening toegedaan dat de strikte interpretatie dient gevolgd te worden.

Lees meer
0
0
0
s2sdefault

De hervorming van het ondernemingsrecht en de impact op de samenwerking tussen ontwerpers

Op vrijdag 27 april 2018 verscheen in het Belgisch Staatsblad de Wet van 15 april 2018 houdende hervorming van het ondernemingsrecht.
Deze Wet wijzigt verschillende regelgevingen vanaf 1 november 2018 (artikel 260). Zo worden er niet enkel aanpassingen aangebracht aan het Burgerlijk- en Gerechtelijk Wetboek, het Strafwetboek en (hoofdzakelijk) het Wetboek van Economisch Recht, maar ook aan het huidige Wetboek van Vennootschappen. Aangezien de aansprakelijkheid van onze ontwerpers tot onze expertise behoort, vonden wij het belangrijk mee te delen dat deze wet ook consequenties zal hebben voor samenwerkingsvormen zonder rechtspersoonlijkheid, met name de maatschap - of tijdelijke vereniging zoals deze vaak wordt genoemd. 

Lees meer
0
0
0
s2sdefault

Controletaak van de architect op de nieuwe verzekeringsplicht

De laatste paar weken kreeg je via ons en andere kanalen veelal juridische informatie over de nieuwe verzekeringsplicht voor de tienjarige aansprakelijkheid. Met deze nieuwsbrief willen wij nu een praktisch maar indicatief overzicht geven van wie zich nu voor welke gebouwen vanaf 1 juli 2018 verplicht dient te verzekeren voor hun tienjarige aansprakelijkheid voor problemen van soliditeit en stabiliteit. Dit overzicht dat wij aanreiken is echter niet limitatief, maar zo heb je alvast een beeld van de zaken waarop je moet letten en waaraan je je kan verwachten. 
Je kan hier een printvriendelijke versie vinden van de tabellen die zijn gebruikt in deze nieuwsbrief.

Lees meer
0
0
0
s2sdefault

Na de wet Peeters-Borsus nu ook meer duidelijkheid over de wet Peeters-Ducarme

Zoals je misschien al las op onze website, zal de verzekeringsplicht voor de beroepsaansprakelijkheid - zoals voorzien in de wet Laruelle - vanaf 1 juli 2018 vervangen worden door een uitgesplitste verzekeringsplicht. Het eerste luik met betrekking tot de decenale woning (de wet Peeters-Borsus) deden we daarin al uit de doeken.

We lichtten toen ook al een tipje van de sluier op over de wet Peeters-Ducarme, een aanvulling van de eerste wet die toen nog in de maak was. Geruchten in de wandelgangen lieten vermoeden dat deze tweede wet voorlopig zou uitgesteld worden.

Lees meer
0
0
0
s2sdefault

Nieuw modelcontract architectuur beschikbaar op My Protect

De intrede van de omgevingsvergunning (in Vlaanderen), de toekomstige Wet-Peeters betreffende de verplichte verzekering tienjarige aansprakelijkheid, de recente controles door de FOD Economie aangaande de informatieplicht en de wijzigende regelgeving en rechtspraak hebben ervoor gezorgd dat Protect haar voorbeeldovereenkomst architectuur heeft aangepast.

Lees meer
0
0
0
s2sdefault