Toepassing van de 50%-regel in het kader van de Wet Peeters-Borsus

De Wet Peeters-Borsus van 31 mei 2017 betreffende de verplichte verzekering van de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid van aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouwsector van werken in onroerende staat en tot wijziging van de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect is in werking getreden op 1 juli 2018.

Drie jaar na datum roept zij echter nog steeds vragen op naar inhoud als naar het toepassingsgebied.

Een van de vragen die ons regelmatig bereikt betreft de toepassing van de 50%-regel in het kader van de Wet. Deze regel bepaalt of het project dat voorwerp uitmaakt van je opdracht al dan niet betrekking heeft op een woning in de zin van de Wet Peeters-Borsus.

“Vanaf wanneer worden de bouw- of renovatiewerken beschouwd als een onroerend werk op een woning in de zin van de Wet van 31 mei 2017? “

Een belangrijke vraag want het antwoord gaat bepalen of je project en de tienjarige aansprakelijkheid al dan niet onderworpen zijn aan de Wet en de verzekeringsplicht die eruit volgt.

Allereerst herhalen we kort het toepassingsgebied van de Wet van 31 mei 2017.

A. Wat voorziet de Wet met betrekking tot haar materiële toepassingsgebied?

Opdat een project onderworpen is aan de Wet Peeters-Borsus, moeten volgende vier voorwaarden cumulatief aanwezig zijn:

  1. Het moet gaan om onroerende werken of immateriële prestaties die betrekking hebben op een bepaald onroerend werk op woningen die in België gelegen zijn;
  2. De definitieve stedenbouwkundige/omgevingsvergunning is afgeleverd na 30 juni 2018 (*);
  3. Het gebouw of het gedeelte van het gebouw moet bij aanvang van de werken wegens zijn aard uitsluitend of hoofdzakelijk (> 50%) bestemd zijn voor bewoning;
  4. De tussenkomst van een architect is wettelijk verplicht.

Het gaat om cumulatieve voorwaarden zodat als één van die voorwaarden ontbreekt, je project niet onder toepassing van de Wet van 31 mei 2017 valt.

(*) Een uitzondering geldt in Vlaanderen waar voor bepaalde werken geen vergunnings- maar een meldingsplicht geldt. Ook op dergelijk project is de Wet van toepassing indien het gaat om meldingsplichtige werken met verplichte medewerking van een architect.

B. Welke woningen vallen onder toepassing van de Wet van 31 mei 2017?

We kunnen in grote lijnen besluiten dat onderstaande projecten onder het toepassingsgebied van de Wet vallen, voor zover ook aan de andere voorwaarden vermeld in A is voldaan:

  • Eengezinswoning;
  • Meergezinswoning (appartementen);
  • Lofts
  • Woning met bureau (woongedeelte = meer dan 50% van de oppervlakte);
  • Gemengde gebouwen (woongedeelte = meer dan 50% van de oppervlakte).

Naast deze projecten zijn er natuurlijk nog andere waarvoor het niet altijd éénduidig is om te bepalen of ze al dan niet onder het toepassingsgebied van de Wet vallen. Bij twijfel adviseren wij je om onze PROTECT studiedienst te contacteren.

C. Toepassing van de 50%-regel:

Artikel 2,4° van de Wet definieert een woning als:
“Een gebouw of het gedeelte van een gebouw, inzonderheid een eengezinswoning of een appartement, dat van bij de aanvang van de onroerende werken wegens zijn aard uitsluitend of hoofdzakelijk is bestemd voor bewoning door een gezin of door een alleenstaande, en waar de verschillende gezinsactiviteiten worden uitgeoefend.”

Het Wetsontwerp geeft ons een indicatie om te bepalen of een gebouw of een gedeelte van een gebouw uitsluitend of hoofdzakelijk bestemd is voor bewoning.

Artikel 2 van de Memorie van Toelichting die deel uitmaakt van het wetsontwerp stelt immers dat “een gebouw wordt beschouwd als hoofdzakelijk bestemd voor bewoning wanneer meer dan 50% van zijn oppervlakte wordt bestemd voor bewoning.”

Gelet op bovenstaande uitleg vestigen we je aandacht op het feit dat de volledige oppervlakte van het gebouw (te bouwen of te renoveren) – en dus niet enkel de oppervlakte van de te realiseren werken of het te renoveren gedeelte – moet in acht genomen worden.

D. Een praktijkvoorbeeld:

Wanneer je betrokken bent bij een gemengd project of een project met één of meerdere kantoren (bvb. aanbouw aan een woning met als doel een tandartsenpraktijk of verbouwingswerken in een gebouw waarvan een gedeelte is bestemd voor bewoning en een gedeelte als tandartsenpraktijk), is de vraag die je je moet stellen de volgende:

“Is meer dan 50% van de oppervlakte van het totale gebouw bestemd voor bewoning?”

Bepalend is dus niet of meer dan 50% van de uit te voeren werken bestemd is voor bewoning.

Indien de verbouwingswerken worden uitgevoerd in de tandartsenpraktijk die deel uitmaakt van het gebouw of er aangebouwd wordt, zou men gevoelsmatig redeneren dat aangezien die werken betrekking hebben op het beroepsgedeelte, ze niet onder toepassing van de Wet Peeters-Borsus vallen aangezien die Wet enkel de woningbouw viseert.

Nochtans is dat niet noodzakelijk het geval.
Als je rekening houdt met de totale oppervlakte van het gebouw en je stelt vast dat het gedeelte dat bestemd is voor woningbouw groter is dan dat bestemd voor professionele doeleinden, dan zijn de eigenlijke werken - hoewel zij enkel aan het niet-woningbouwgedeelte worden uitgevoerd - toch onderworpen aan de voorwaarden gesteld door de Wet van 31 mei 2017, op zijn minst kan dit niet met zekerheid worden uitgesloten.

E. Conclusie

De Wet Peeters-Borsus is van toepassing op woningbouwprojecten. Volgens de Wet is een gebouw een woning van zodra meer dan 50% van de oppervlakte bestemd is voor bewoning. In de meeste gevallen is het vrij eenvoudig om te bepalen of een gebouw een woning is en of de verzekeringsplicht BA10 van toepassing is, maar dit is niet altijd het geval.

Zowel bij nieuwbouw als bij een verbouwing of een aanbouw moet steeds de oppervlakte van het volledige gebouw in ogenschouw worden genomen. Bij een verbouwing of een aanbouw is het niet omdat de uit te voeren werken voor minder dan 50% op een woongedeelte betrekking hebben, dat de Wet per definitie niet van toepassing is.

Het blijft een delicate materie en het is niet altijd een zwart-wit verhaal.
Bij twijfel raden we je aan onze PROTECT studiedienst te contacteren:
assist@protect.be of telefonisch 02 421 17 44.