Application de la règle des 50% dans le cadre de la Loi Peeters-Borsus
La loi Peeters-Borsus relative à l'assurance obligatoire de la responsabilité civile décennale des entrepreneurs, architectes et autres prestataires du secteur de la construction de travaux immobiliers et portant modification de la loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte fut adoptée le 31 mai 2017 et est entrée en vigueur le 1er juillet 2018.
Pourtant, plus de trois ans après son entrée en vigueur, cette loi suscite toujours autant de questions tant au niveau de son contenu qu’à l’étendue de son application.
L’une des questions qui nous revient très régulièrement concerne l’application de la règle des 50% dans le cadre de ladite Loi. Cette règle fut instaurée afin de déterminer si le projet faisant l’objet de votre étude peut ou non être considéré comme une habitation au sens de la Loi Peeters-Borsus.
“À partir de quel moment les travaux de construction, rénovation ou transformation sont-ils considérés comme des travaux immobiliers portant sur une habitation au sens de la Loi du 31 mai 2017 ? “
Cette question a toute son importance étant entendu qu’au regard de la réponse que vous lui donnerez, votre projet et la responsabilité décennale seront ou non soumis à la Loi et l’obligation d’assurance qui en découle .
Mais avant toutes choses, revenons brièvement sur le champ d’application de la loi du 31 mai 2017.
A. Que prévoit la Loi quant à son champ d’application matériel ?
Pour qu’un projet soit soumis à la Loi Peeters-Borsus, il faut impérativement que celui-ci remplisse les quatre conditions cumulatives suivantes :
- Être en présence de travaux immobiliers ou de prestations de nature immatérielles relatives à un travail immobilier sur des habitations situées en Belgique ;
- Il faut que le permis d’urbanisme définitif ait été délivré après le 30 juin 2018 (*)
- Il faut que le bâtiment ou la partie du bâtiment soit destiné, dès le début des travaux, totalement ou principalement (> 50%) au logement ;
- Il faut que l’intervention d’un architecte soit obligatoire.
Qui dit conditions cumulatives dit également que si l’une de ces conditions venait à manquer, votre projet ne tomberait dès lors pas sous le champ d’application de la Loi du 31 mai 2017.
(*) L’ exception à ce principe est d’application en Flandre où certains travaux ne sont pas soumis à permis mais à une notification. La Loi s’applique également pour un tel projet lorsqu’il s’agit de travaux soumis à une notification pour lesquels l’intervention d’un architecte est obligatoire.
B. Quels sont les bâtiments soumis à la Loi du 31 mai 2017 ?
Dans les grandes lignes, nous pouvons affirmer que les projets suivants sont soumis à la Loi Peeters-Borsus pour autant que les conditions se trouvant sous le point A soient remplies :
- Maison unifamiliale ;
- Immeuble à appartements ;
- Loft
- Habitation avec bureau(x) (habitation = plus de 50% de la surface) ;
- Projet mixte (habitation = plus de 50% de la surface).
En marge de ces projets, il en existe évidemment d’autres pour lesquels il n’est pas aussi évident de savoir s’ils tombent ou non sous le champ d’application de la Loi Peeters-Borsus. En cas de doute, n’hésitez pas à contacter le service d’études PROTECT !
C. Application de la règle des 50% :
L’article 2,4° de la Loi définit l’habitation comme :
« tout bâtiment ou la partie d'un bâtiment, notamment la maison unifamiliale ou l'appartement, qui, dès le début des travaux immobiliers, de par sa nature, est destiné totalement ou principalement à être habité par une famille, éventuellement unipersonnelle et dans lequel se déroulent les diverses activités du ménage. »
Le projet de Loi nous donne, quant à lui, des indications sur la manière de déterminer si un bâtiment ou la partie d’un bâtiment est destiné totalement ou principalement à l’habitation.
En effet, l’article 2 de l’Exposé des motifs du projet de Loi stipule que : « Un bâtiment est considéré comme principalement destiné au logement lorsque plus de 50 % de sa surface totale est affectée aux activités du ménage. »
Eu égard à ce qui fut énoncé ci-dessus, nous attirons votre attention sur le fait qu’il faut prendre en considération la superficie totale du bâtiment (à construire ou à rénover) et non la superficie totale des travaux à réaliser ou de la partie du bâtiment à rénover.
D. Casus :
Dès lors, si vous êtes en présence de projets mixtes ou de projets avec bureaux (par exemple : ajout d’une annexe à une habitation afin de créer un cabinet dentaire ou travaux de rénovation d’un ouvrage dans lequel une partie est destinée au logement et l’autre sert de cabinet dentaire,…), la question à se poser est la suivante :
« est-ce que plus de 50% de la surface totale du bâtiment est destinée au logement ? »
Il ne s’agit pas de savoir si plus de 50% des travaux à réaliser sont destinés ou non au logement. Non.
Par ailleurs, si des travaux de rénovation sont réalisés dans un cabinet dentaire, de kiné – ou toute autre profession – attenant à une habitation, d’instinct, l’on pourrait penser que puisque ces travaux sont relatifs à un projet professionnel, ils ne seraient donc pas soumis à la Loi Peeters-Borsus qui elle, ne concerne que l’habitation.
Pourtant, ce n’est pas forcément le cas.
Si vous prenez en compte la superficie totale de l’ensemble du bâtiment et que vous constatez que la partie dédiée au logement est supérieure à celle destinée à un usage professionnel, les travaux qui, de prime abord, ne concernaient qu’un cabinet de dentiste, kiné – ou toute autre profession – seront bien soumis aux exigences imposées par la Loi du 31 mai 2017 ou, à tout le moins, nous ne pouvons pas formellement l’exclure.
E. Conclusions
La Loi Peeters-Borsus s'applique aux projets d’habitation. Selon le prescrit de cette Loi, un bâtiment peut être considéré comme une habitation dès lors que plus de 50% de sa surface est destinée au logement. Dans la plupart des cas, il est assez facile de déterminer si un bâtiment est considéré ou non comme un logement au sens de cette Loi et si l'obligation d'assurance RC10 est dès lors d’application. Cependant, les choses ne sont pas toujours aussi limpides.
Tant pour les nouvelles constructions que pour les rénovations et les annexes, la surface totale du bâtiment doit être prise en considération. Dans le cas d'une transformation ou d'une extension, ce n'est pas parce que moins de 50% des travaux à réaliser sont relatifs à une habitation que la Loi ne s'applique pas pour autant.
Il s’agit d’une question délicate et les choses ne sont pas toujours noires ou blanches de sorte qu'en cas de doute, nous vous recommandons de contacter le service d'études PROTECT à l'adresse: assist@protect.be ou au numéro 02/421.17.44.