Bij wet van 31 mei 2017, gepubliceerd in het staatsblad van 9 juni 2017, heeft de wetgever eindelijk gevolg gegeven - althans gedeeltelijk - aan de vraag van het Grondwettelijk Hof (arrest 12 juli 2007) om de leemte in de wetgeving m.b.t. de verzekeringsplicht van andere actoren dan de architecten in de bouwsector te verhelpen. De verplichte verzekering BA Architecten leidde immers tot discriminatie bij afwezigheid van een vergelijkbare verzekeringsplicht voor alle actoren in de bouwsector. Maar is het effectief een gelijkwaardige verzekeringsplicht geworden en is de discriminatie weggewerkt?

Net voor de tiende verjaardag van de uitspraak van het Grondwettelijk Hof heeft de wetgever nu een verplichte verzekering BA ingevoerd voor alle bouwactoren. Een vergelijkbare verzekeringsplicht is het niet geworden. Dat de architecten en de consument er meer van hadden verwacht, werd ook tijdens het debat in het parlement opgemerkt. Een neerwaartse harmonisatie was de conclusie. Om alle bouwactoren op gelijke voet te plaatsen, schaft de nieuwe wet de bestaande totale verzekeringsplicht architecten af en legt een beperkte verzekeringsplicht tienjarige aansprakelijkheid op aan alle actoren in de woningbouwsector. Of het doel van de wet om de consument beter te beschermen hiermee bereikt is, blijft de vraag.

Er moet wel benadrukt worden dat de wet enkel de verzekeringsplicht wijzigt. De aansprakelijkheid van de bouwactoren - aannemers, architecten, studiebureaus en alle andere actoren - blijft uiteraard bestaan. De afschaffing van de wettelijke verzekeringsplicht is uiteraard geen goede zaak, noch voor de consument noch voor de aansprakelijke partijen. De nieuwe wet is evenwel gekoppeld aan de belofte van de wetgever om parallel alle intellectuele dienstverleners in de bouwsector te verplichten hun volledige burgerlijke aansprakelijkheid, met uitsluiting van de tienjarige, te verzekeren. Aannemers worden momenteel nog niet meegenomen in een ruimere verzekeringsplicht.

ENKEL TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID CF. ART. 1792-2270 BW EN WONINGBOUW

De nieuwe verzekeringsplicht voor alle bouwactoren is expliciet beperkt tot de tienjarige aansprakelijkheid cf. art. 1792-2270 BW voor stabiliteits- en soliditeitsproblemen én waterdichtheidsproblemen die de stabiliteit en soliditeit van de gesloten ruwbouw in het gedrang brengen. Elk ander aansprakelijkheidsrisico, in bouwfase of na oplevering voor de lichte verborgen gebreken, valt hierbuiten.

De nieuwe verzekeringsplicht wordt bovendien beperkt tot de woningbouwsector, met uitsluiting van de collectieve woningen. Het gaat om gebouwen die bij aanvang van de onroerende werken, uitsluitend of hoofdzakelijk, bestemd zijn voor bewoning door een gezin of alleenstaanden waar gezinsactiviteiten worden uitgeoefend. Elk ander type gebouw (industrie, scholen, ziekenhuizen, rusthuizen, kantoren, hotels…) valt buiten de toepassing van de wet. De wetgever heeft in eerste instantie gedacht aan het financiële risico van de particulier die zijn spaarcenten investeert in het (ver)bouwen van zijn woning.

De nieuwe wet voorziet bovendien meer uitsluitingen dan de wet van 15 februari 2006 en het uitvoeringsbesluit van 2007 waarin quasi niets mocht uitgesloten worden uit de waarborgverplichting. De schade die gekend is bij de oplevering of die het gevolg is van een gekend gebrek, fout of wanprestatie, valt o.a. onder die uitsluitingen. De praktijk zal uitwijzen of de aanvaarding van de werken hierdoor niet moelijker zal worden.

WELKE AANNEMERS? WELKE DIENSTVERLENERS?

De wetgever bepaalt niet uitdrukkelijk welke aannemers onder toepassing van de wet vallen. De wet spreekt enkel over natuurlijke of rechtspersonen die een onroerend werk uitvoeren op woningen in België en waarvoor de tussenkomst van een architect verplicht is. Daaruit zou kunnen worden afgeleid dat enkel de aannemers betrokken bij de gesloten ruwbouw een verzekeringsplicht hebben. Het begrip 'gesloten ruwbouw' is echter geen 'wettelijk begrip' wat tot betwisting zou kunnen leiden. Voor architecten is het echter zeer belangrijk te weten wie onder de verzekeringsplicht valt vermits zij moeten controleren of de aannemers, die onder toepassing van de wet vallen, een verzekeringsattest kunnen voorleggen.

Hetzelfde geldt voor de dienstverleners. Ook hier geldt in principe dat het moet gaan om dienstverleners die intellectuele prestaties leveren m.b.t. onroerende werken die tot "de gesloten ruwbouw" behoren.

WELKE WAARBORGEN?

Wat de voorziene minimumwaarborg betreft, is het duidelijk dat de wetgever hoofdzakelijk de heropbouw van het goed en dus de bescherming van het patrimonium van de bouwheer/latere verkrijger voor ogen heeft. De minimumwaarborg per schadegeval is immers gekoppeld aan de heropbouwwaarde met een maximum van 500.000 euro (geABEXeerd). De minimumwaarborgen slaan op het gebouw ongeacht het aantal appartementen en het aantal verzekerden in de polis.

De wetgever laat de verzekeraar en verzekeringnemer de keuze tussen jaar- of projectpolissen, globaal of individueel, maar voorziet uitdrukkelijk dat de waarborg moet geboden worden voor de volledige duur van de tienjarige aansprakelijkheid cf. art. 1792–2270 BW. De verzekeraar moet de waarborg attesteren voor het gebouw is opgericht en is gebonden tot 10 jaar na oplevering, ook in jaar- of abonnementsformules.

VERSCHILLENDE SOORTEN POLISSEN

Verzekeraars kunnen globale polissen aanbieden waarin de aansprakelijkheid excl. 1792-2270 BW van alle bouwactoren is gewaarborgd. Elke bouwactor kan er evenwel voor opteren een individuele polis af te sluiten. Beide kunnen afgesloten worden als project- of jaarpolis.

Voor de intellectuele dienstverleners, die geviseerd worden door het parallelle wetsontwerp, zal de jaarpolis het voordeel hebben dat zij niet op zoek moeten naar meerdere verzekeringsformules om hun volledige burgerlijke aansprakelijkheid, incl. de tienjarige in de woningbouw, te verzekeren. Ook zullen de intellectuele beroepen die al een verzekeringsplicht hebben meer zekerheid hebben over de continuïteit van hun verzekering.

De verplichte verzekering voor aannemers kan zeker toegejuicht worden, maar vraag is of de wetgever geen kans gemist heeft voor een gelijkwaardige verzekeringsplicht zoals het Grondwettelijk Hof voor ogen had.

ARCHITECTEN

We herhalen dat door de - tijdelijke - afschaffing van de verzekeringsplicht van architecten de aansprakelijkheden verder blijven lopen en het geen goede zaak zou zijn om enkel nog de tienjarige woningbouw te verzekeren. Het blijft noodzakelijk elke burgerlijke aansprakelijkheid in alle bouwdomeinen te verzekeren, alsook de tienjarige aansprakelijkheid, in de woningbouw waarvan de vergunning dateert van voor 30 juni 2018, en in alle andere bouwdomeinen. Voorlopig verandert er voor de architect niet zoveel m.b.t. zijn verzekeringsplicht, de huidige regelgeving blijft lopen tot 30 juni 2018. Daarnaast is er sowieso nog de deontologische plicht zodat architecten ook na 30 juni 2018 hun burgerlijke aansprakelijkheid zullen moeten blijven verzekeren. Verwacht wordt dat de parallelle wet m.b.t. de verzekeringsplicht van de burgerlijke aansprakelijkheid van de intellectuele dienstverleners eveneens in voege zal treden per 30 juni 2018. De afgeschafte verzekeringsplicht zal vervangen worden door een verzekeringsplicht voor alle intellectuele dienstverleners in de bouwsector om hun volledige burgerlijke aansprakelijkheid, excl. de tienjarige 1792-2270 BW, te waarborgen. De aannemers worden hierin niet betrokken.

Marijke Evens
Bedrijfsjuriste Protect