Zoals intussen genoegzaam gekend verplicht de wet van 31 mei 2017 (de wet-Peeters) aannemers, architecten en andere dienstverleners om hun tienjarige aansprakelijkheid te verzekeren voor woningbouwprojecten in België waarvoor na 30 juni 2018 een definitieve vergunning werd bekomen.

In een eerdere nieuwsbrief bespraken wij al welke aannemers door deze wet geviseerd worden.

Regelmatig wordt ons de vraag gesteld of ook zelfbouwers hun tienjarige aansprakelijkheid dienen te verzekeren.

 

De particuliere zelfbouwer

De personen die onder de verzekeringsplicht vallen zijn aannemers, architecten en ‘andere dienstverleners’.

Om te oordelen of een zelfbouwer, dus een bouwheer die voor zijn eigen project werken uitvoert, ook onder de verzekeringsplicht valt, is het belangrijk te onderzoeken of die zelfbouwer onder de definitie van aannemer valt in de zin van de wet-Peeters.

Conform artikel 2, 1° van de wet is een aannemer “iedere natuurlijke of rechtspersoon, die zich er toe verbindt om voor rekening van een ander en tegen rechtstreekse of onrechtstreekse vergoeding, in volledige onafhankelijkheid maar zonder vertegenwoordigingsbevoegdheid, een bepaald onroerend werk op woningen die in België gelegen zijn te verrichten waarvoor de tussenkomst van een architect verplicht is krachtens artikel 4 van de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect”.

Conform de wet is het voor de definitie van een aannemer dus vereist dat deze voor rekening van een ander en tegen rechtstreekse of onrechtstreekse vergoeding, de werken in kwestie uitvoert.

Een bouwheer die voor zichzelf werken uitvoert wordt aldus niet beschouwd als een aannemer die zijn tienjarige aansprakelijkheid moet verzekeren in de zin van de wet-Peeters.

Deze zelfbouwer zal geen verzekering tienjarige voor zichzelf moeten afsluiten, maar bouwpartners waarmee hij in zee gaat (andere aannemers die onder de wet vallen, de stabiliteitsingenieur en de architect), vallen wel onder de normale regels.

 

De bouwpromotor

Bovenstaande uitleg is duidelijk voor een particuliere zelfbouwer, maar hoe zit het met bijvoorbeeld een bouwpromotor?

Het woord “bouwpromotor” is een vlag die verschillende ladingen kan dekken.

Wij menen dat een onderscheid moet worden gemaakt tussen een bouwpromotor-aannemer en een bouwpromotor-verkoper.

Een bouwpromotor-aannemer sluit een aannemingsovereenkomst met de eigenlijke bouwheer.

Het gaat hier bijvoorbeeld om een sleutel-op-de-deur-firma. Zo'n firma verbindt er zich ten overstaan van een bouwheer toe om een woning te bouwen.

De bouwpromotor-aannemer is een aannemer in de zin van de wet-Peeters die zijn tienjarige aansprakelijkheid moet verzekeren (voor zover ook aan de andere voorwaarden is voldaan).

Een bouwpromotor-verkoper daarentegen is geen aannemer in de zin van de wet-Peeters die zijn tienjarige aansprakelijkheid moet verzekeren, ook al draagt hij misschien wel een tienjarige aansprakelijkheid (bijvoorbeeld conform artikel 6 van de Woningbouwwet van 9 juli 1972 (de wet-Breyne)).

De promotor-verkoper verbindt er zich immers toe een woning te verkopen. Deze promotor bouwt voor zichzelf en voert geen werken uit voor rekening van een ander, niettegenstaande hij natuurlijk wel bouwt met het oogmerk om te verkopen.

De personen op wie de promotor een beroep doet om de woning te bouwen, die hij zal verkopen of al op plan verkocht heeft, vallen desgevallend wel onder de verzekeringsplicht.

 

Conclusie

Een bouwheer die voor zijn eigen project werken uitvoert, een zelfbouwer, wordt niet beschouwd als een aannemer in de zin van de wet die de eigen tienjarige aansprakelijkheid moet verzekeren.

Gaat het om een bouwpromotor, dan maken we een onderscheid tussen de promotor-aannemer en de promotor-verkoper. De eerste valt wel onder de verzekeringsplicht, de tweede niet.