Comme on le sait désormais, la loi du 31 mai 2017 (loi Peeters) oblige les entrepreneurs, les architectes et autres prestataires de services à assurer leur responsabilité décennale pour des projets de logement en Belgique pour lesquels un permis définitif a été obtenu après le 30 juin 2018.

Dans un bulletin d'information précédent, nous avons déjà discuté des entrepreneurs visés par cette loi.

On nous demande régulièrement si les auto-constructeurs doivent également assurer leur responsabilité décennale.

 

L’auto-constructeur particulier

Les personnes concernées par l'obligation d'assurance sont les entrepreneurs, les architectes et « autres prestataires de services ».

Pour évaluer si un auto-constructeur, c'est-à-dire un maître d’œuvre qui effectue des travaux pour son propre projet, est également soumis à l'obligation d'assurance, il est important d'examiner si cet auto-constructeur répond à la définition d'entrepreneur au sens de la loi Peeters.

Conformément à l'article 2, 1° de la loi, un entrepreneur est « toute personne physique ou morale qui s'engage à effectuer, pour le compte d'un autre et contre rémunération directe ou indirecte, en toute indépendance, mais sans pouvoir de représentation, certains travaux immobiliers sur des habitations situées en Belgique, travaux pour lesquels l'intervention d'un architecte est obligatoire en vertu de l'article 4 de la loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte ».

Conformément à la loi, la définition de l'entrepreneur exige donc que celui-ci effectue les travaux en question pour le compte d'un autre et moyennant une rémunération directe ou indirecte.

Un maître d’œuvre qui effectue des travaux pour lui-même n'est donc pas considéré comme un entrepreneur devant assurer sa responsabilité décennale au sens de la loi Peeters.

Cet auto-constructeur ne devra pas souscrire d'assurance décennale, mais les partenaires de construction avec lesquels il travaille (d’autres entrepreneurs visés par la loi, l'ingénieur en stabilité et l'architecte) sont toutefois soumis aux règles normales.

 

Le promoteur immobilier

L'explication ci-dessus est claire pour un auto-constructeur particulier, mais qu'en est-il d'un promoteur immobilier par exemple ?
Les termes « promoteur immobilier » peuvent couvrir différents aspects.

Nous pensons qu’il faut établir une distinction entre un promoteur immobilier-entrepreneur et un promoteur immobilier-vendeur.
Un promoteur immobilier-entrepreneur conclut un contrat de construction avec le maître d’œuvre proprement dit.
Par exemple, une entreprise clé sur porte. Une telle entreprise s'engage auprès d'un maître d'œuvre à construire une habitation.

Le promoteur immobilier-entrepreneur est, au sens de la loi Peeters, un entrepreneur qui doit assurer sa responsabilité décennale (pour autant qu’il soit aussi satisfait aux autres conditions).
En revanche, un promoteur immobilier-vendeur n'est pas, au sens de la loi Peeters, un entrepreneur qui doit assurer sa responsabilité décennale, même s'il peut supporter une responsabilité décennale (par exemple, conformément à l'article 6 du Code du logement du 9 juillet 1972 (loi Breyne)).

Le promoteur immobilier-vendeur s'engage en effet à vendre une habitation. Ce promoteur construit pour lui-même et n'effectue pas de travaux pour le compte d'un autre, bien qu'il construise bien entendu dans l'intention de vendre.

Les personnes auxquelles le promoteur fait appel pour construire l'habitation qu'il vendra ou a déjà vendue sur plan sont, le cas échéant, concernées par l'obligation d'assurance.

 

Conclusion

Un maître d'œuvre qui effectue des travaux pour son propre projet, un auto-constructeur, n'est pas considéré comme un entrepreneur devant assurer sa propre responsabilité décennale au sens de la loi.

S'il s'agit d'un promoteur immobilier, nous faisons alors une distinction entre le promoteur immobilier-entrepreneur et le promoteur immobilier-vendeur. Le premier est soumis à l'obligation d'assurance, le second ne l'est pas.

 

Si, malgré ces précautions, un doute ou un conflit devait se présenter sur un chantier, n’hésitez pas à contacter le service juridique de Protect à l’adresse assist@protect.be ou par téléphone au 02/4211748 pour davantage de conseils.