Wat doe ik wanneer de bouwheer de werken heeft aangevat zonder mij te verwittigen?

U rijdt als architect toevallig langs de werf en stelt vast dat de bouwheer de werken heeft aangevat zonder u hiervan te verwittigen, terwijl u belast werd met een volledige architectuuropdracht. Wat dient u in zo’n geval te doen? Wat met uw verantwoordelijkheden? Wordt uw opdracht automatisch beëindigd door deze vaststelling? Wat zijn uw rechten en plichten? Op dat moment zit u als architect vaak in tweestrijd: voer ik vanaf de vaststelling van de aanvang van de werken mijn opdracht uit of beschouw ik dit als een contractverbreking in hoofde van de bouwheer?

Het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke verwittiging van de architect maakt de facto een schending uit van art. 4 van de wet van 20 februari 1939, die uitdrukkelijk voorziet dat de medewerking van een architect, ingeschreven bij de Orde van Architecten, vereist is voor de opmaak van de plannen en de controle op de uitvoering van de vergunningsplichtige werken. Het gaat om een regelgeving van openbare orde, wat inhoudt dat niemand er van kan afwijken, zelfs niet bij wilsovereenstemming tussen bouwheer en architect. Het uitvoeren van vergunningsplichtige werken zonder dat deze gecontroleerd worden door een architect is dus altijd onwettig.

Daarnaast zal de architect, die op de bouwaanvraag belast wordt met de controle op de uitvoering, ten aanzien van derden geacht worden de verantwoordelijkheid voor de controle te dragen, en dus de verantwoordelijkheid voor de conformiteit met de opgestelde plannen en de afgeleverde stedenbouwkundige vergunning. Dit vraagt dus ook bijzondere aandacht en actie van de architect.

Ten slotte zijn er de contractuele afspraken tussen bouwheer en architect. Meestal is er expliciet in de architectuurovereenkomst bedongen dat de bouwheer de architect verplicht dient te verwittigen van de aanvang der werken. In principe kan dus geconcludeerd worden dat de bouwheer zowel een wettelijke overtreding als een overtreding van zijn contractuele plichten begaat door de architect niet te waarschuwen en te beginnen bouwen zonder zijn controle.

VERWITTIG METEEN DE BOUWHEER, DE ORDE EN DE GEMEENTE

Rekening houdend met bovenstaande uitleg is het evident dat het in zo’n geval geen optie is om zonder meer – zonder voorbehoud of geschrift – de controleopdracht uit te voeren. Hoe dient u dan wel met deze situatie om te gaan?

Wanneer u vaststelt dat de bouwheer de werken zonder verwittiging heeft aangevat, dient u hem altijd onmiddellijk schriftelijk en aangetekend te wijzen op de situatie, bij voorkeur verwijzend naar de wettelijke en contractuele bepalingen en verplichtingen die hij nochtans is aangegaan.

"Het aanvangen van de werken zonder verwittiging kan in principe steeds als een contractbreuk van de bouwheer beschouwd worden, ongeacht de aard van de werken."

Naast het schriftelijk vaststellen van de situatie is het belangrijk de bouwheer te melden dat – gezien het gebrek aan een voorafgaande verwittiging – u als architect geen verantwoordelijkheid kan dragen voor werken waarvan u niet in de mogelijkheid werd gesteld om er controle op uit te voeren. Het best kunt u ook, ongeacht de verdere maatregelen, de Orde en de gemeente informeren van deze laattijdige melding. Bovenstaande formaliteiten dienen altijd te worden nageleefd. De verdere stappen zullen echter afhangen van de concrete situatie.

OPDRACHT BEËINDIGEN OF HERVATTEN?

Hoewel elke situatie in concreto moet bekeken worden en elke veralgemening uit den boze is, kunnen we niettemin stellen dat het aanvangen van de werken zonder verwittiging in principe steeds als een contractbreuk van de bouwheer kan beschouwd worden, ongeacht de aard van de werken. De bouwheer verhindert u als architect immers uw wettelijk en contractueel vastgelegde controletaak uit te voeren.

Gaat het om structurele werken die daarenboven niet meer kunnen gecontroleerd en/of rechtgezet worden, dan is het af te raden de samenwerking verder te zetten. Gaat het daarentegen om niet-structurele werken die alsnog kunnen gecontroleerd en indien nodig rechtgezet worden, dan kunt u, indien u dit verkiest, de samenwerking voortzetten, na het nodige voorbehoud geformuleerd te hebben. Of en in hoeverre u, na de start der werken te hebben vastgesteld, uw opdracht kan “hernemen”, hangt met andere woorden af van het risico dat u hierdoor loopt.

Zo is het zeer belangrijk na te gaan of er reeds structurele werken werden uitgevoerd en of er een vermoeden bestaat dat deze bv. gebrekkig zijn. Indien de fundering van het gebouw er bv. al ligt en u op het eerste gezicht ernstige twijfels hebt omtrent de kwaliteit van de uitvoering hiervan, hebt u er vaak meer baat bij het contract meteen als beëindigd te beschouwen ten laste van de bouwheer o.b.v. de vaststelling van de fout van deze laatste. Dit is vaak beter dan de oprichting van de rest van het gebouw mee op te volgen, zelfs met voorbehoud. Hetzelfde geldt wanneer u de vaststelling van de aanvang der werken doet op een moment dat quasi de hele ruwbouw er staat. Wat is er dan nog te controleren?

Indien aldus tot een beëindiging wordt overgegaan, zullen de normale formaliteiten moeten worden vervuld die bij een klassieke voortijdige stopzetting van toepassing zijn, zoals het opmaken van de afrekening naar de bouwheer (eventueel met voorbehoud voor schadevergoeding) en het verwittigen van de Orde en gemeente, dit alles bij aangetekend schrijven. Meer info hieromtrent vindt u in het eerder verschenen Protect Bulletin 49, beschikbaar op het klantenluik op onze website.

"De stopzetting van een architectuuropdracht mag geen algemene regel of automatisme zijn. Wij raden altijd aan eerst de studiedienst van Protect te contacteren." 

Beslist u daarentegen de samenwerking toch te hernemen, bv. omdat de werf slechts heel recentelijk was begonnen en de uitgevoerde werken nog gemakkelijk gecontroleerd kunnen worden, dan is het belangrijk dat u alle controles doet die u bij de aanvang van de werken had moeten doen. U moet dus nagaan of de modaliteiten inzake veiligheidscoordinatie, EPB, etc. werden nageleefd, of de inplanting correct door de aannemer is gebeurd, of er visueel direct vaststelbare tekortkomingen zijn die rechtgezet moeten worden voor voortzetting van de werken, enz. Het is ook heel belangrijk om de stand van de werken op het moment van de aanvang van de controleopdracht expliciet op te nemen in een door alle partijen ondertekend werfverslag en dit schriftelijk en met bewijs van verzending over te maken aan de bouwpartijen.

Bovendien is het vereist het grootste voorbehoud te formuleren omtrent enige schade die de vroegtijdige aanvang en dus het gebrek aan controle zouden kunnen verzoorzaken. Een ondertekende verklaring van de opdrachtgever waarin hij erkent dat hij de werken zonder verwittiging heeft aangevat en de gevolgen van een gebrek aan controle voor het verleden aanvaardt, is wenselijk.

BETER VOORKOMEN DAN GENEZEN 

Onafgezien van bovenstaande uitleg dient te worden benadrukt dat voorkomen altijd beter is dan genezen. Indien u als architect een proactieve houding aanneemt kunnen vele problemen worden voorkomen. Zo is ten zeerste aangewezen de bouwheer contractueel te verplichten u als architect schriftelijk op de hoogte te brengen van het bekomen van de vergunning en de aanvang der werken. Bovendien verdient het aanbeveling dat u, nadat een bouwaanvraag werd ingediend, op regelmatige basis bij de bouwheer toetst naar het al dan niet verkrijgen van de vergunning en/of diens intentie om met de werken aan te vangen. Dit kan reeds d.m.v. een korte en simpele mail. 

CONTACTEER ONZE STUDIEDIENST

De stopzetting van de architectuuropdracht mag geen algemene regel of automatisme zijn. De rechtspraak is tegenstrijdig in de beoordeling of de vaststelling van de start van de werken zonder voorafgaandelijke verwittiging van de architect een zware fout in hoofde van de bouwheer uitmaakt die maakt dat men de overeenkomst eenzijdig kan beëindigen in diens nadeel. Al te gauw tot een beëindiging overgaan kan u zuur opbreken, in die zin dat u bv. in een latere procedure en bij betwisting door de bouwheer zelf wordt veroordeeld wegens eenzijdige contractbreuk.

U dient hier dan ook de nodige voorzichtigheid aan de dag te leggen en zoals reeds vermeld is een en ander afhankelijk van de feiten en de fase waarin de werf zich bevindt. Dit dient dus geval per geval bekeken te worden en het is daarom aangewezen om – vooraleer tot contractbeëindiging over te gaan – de studiedienst van Protect te contacteren.

Voor verdere vragen en begeleiding zijn wij steeds bereikbaar via assist@protect.be en op het nummer 02 421 17 44.