Als een bouwheer zelf werken wil uitvoeren, is dit vaak omwille van een budgettaire bezorgdheid. In dat kader wil hij soms ook de tussenkomst van een architect zoveel mogelijk beperken, niettegenstaande die tussenkomst wettelijk wordt opgelegd door artikel 4 van de wet van 20 februari 1939 als het gaat om vergunningsplichtige werken.

In zo'n besparingslogica wil de bouwheer-zelfbouwer bovendien soms ook afwijken van andere dwingende bepalingen of regels die de openbare orde aangaan.

 

Risico’s met betrekking tot de opdracht van de architect en de naleving van normen

De verplichting opgelegd in artikel 4 van de Wet op het beroep van de architect is van openbare orde en voorziet in twee gemonopoliseerde taken:

• de opmaak van de plannen voor werken onderworpen aan een vergunning
• de controle op de uitvoering van werken onderworpen aan een vergunning

Dat die bepalingen van openbare orde zijn betekent dat het onmogelijk is ervan af te wijken, zelfs niet bij onderling akkoord tussen bouwheer en architect.

Welnu, wij stellen in de praktijk vast dat waar een bouwheer de medewerking van een architect wel zal vragen voor de opmaak van een dossier tot het bekomen van een vergunning, hij soms probeert die medewerking te vermijden voor wat betreft de uitvoering. Wij vernemen regelmatig dat een bouwheer/zelfbouwer zijn architect vraagt zo weinig mogelijk werfbezoeken af te leggen, om de honoraria en dus de kosten zoveel mogelijk te beperken.

Het is ook niet uitzonderlijk dat een zelfbouwer voorstelt de architect te zullen contacteren indien hij dit zelf nodig acht.

Jammer genoeg gaan sommige architecten met die werkwijze akkoord zonder zich bewust te zijn van het risico dat ze lopen.

Dit risico wordt bovendien nog in de hand gewerkt door het uitvoeringstempo dat dit type projecten vaak kenmerkt. Als de bouwheer zelf de werken uitvoert, zal hij dit vaak doen ‘na de uren’, wanneer hij er tijd voor vindt. In dergelijke omstandigheden is een wekelijkse werfcontrole geen evidentie wat de organisatie van de werfbezoeken bemoeilijkt.

Bovendien valt het voor dat een opdrachtgever, die in een kortetermijnvisie de kosten zo laag mogelijk wil houden, zal proberen af te wijken van bepaalde normen of regels van de kunst die een materie van openbare orde betreffen (bijvoorbeeld brandveiligheid of aanstelling van een stabiliteitsingenieur enz.). Regels van de kunst die de maatschappij aanbelangen en met name de veiligheid van personen tot doel hebben, zijn veelal van openbare orde.

Het is voor een architect niet mogelijk om mee te werken aan een overtreding van dergelijke principes: elke contractuele uitsluiting van aansprakelijkheid, zelfs voorgesteld en ondertekend door de bouwheer, zal als nietig worden beschouwd en is niet tegenstelbaar aan derden, in de mate dat zij betrekking heeft op een dergelijke bewuste afwijking van een regel van openbare orde.

Als laatste element benadrukken wij dat een zelfbouwer niet onderworpen is aan de verplichting om te beschikken over toegang tot het beroep en het beschikken over een vestigingsattest, in tegenstelling tot wat geldt voor aannemers in Brussel en Wallonië en vroeger ook in Vlaanderen (in Vlaanderen is de vestigingswetgeving afgeschaft sinds 1 januari 2019).

Een bouwheer die zelf werken uitvoert hoeft dus wettelijk niet aan te tonen over de nodige bekwaamheid te beschikken om die uit te voeren.

 

Hoe kan jij je beschermen tegen die risico’s?

Als je werkt met zelfbouwers kan je je blootstellen aan bepaalde risico’s die er niet of toch minder waren geweest bij een klassiek project.

Het is dan ook belangrijk dat de architect zich eerst en vooral de vraag stelt in welke mate het opportuun is om met een zelfbouwer in zee te gaan.

Wettelijk is er geen beletsel om met een zelfbouwer te contracteren, maar feit is wel dat het bijstaan van een bouwheer-leek die zijn woning zelf bouwt of zelf werken uitvoert aan zijn woning, natuurlijk een verhoogde zorgvuldigheid vereist en soms bijkomende prestaties tot gevolg heeft.

Van zodra je je hiertoe engageert, is het natuurlijk belangrijk om een zo volledig en precies mogelijke schriftelijke overeenkomst te voorzien en deze ter goedkeuring aan de bouwheer-zelfbouwer voor te leggen. Wij herinneren er jou aan dat een voorbeeldcontract architectuur kan gedownload worden via MyProtect.

We adviseren om de opdrachtgever, al van bij de contractonderhandelingen, te wijzen op de belangrijkste verplichtingen en de noodzaak van een regelmatige werfcontrole door een architect ingeschreven bij de Orde van Architecten.

Op die manier kan je het risico beperken dat de opdrachtgever jou in de loop van de werkzaamheden verwijt niet te zijn geïnformeerd over zijn plichten op dat vlak.

Het is eveneens van belang om de controleopdracht contractueel te kaderen, bijvoorbeeld door uitdrukkelijk te bepalen dat de opdrachtgever de verplichting heeft om de architect nauwgezet op de hoogte te houden van de planning van de werken, en dat wanneer hij dat nalaat en de werken uitvoert zonder medeweten van de architect, dit op risico van de opdrachtgever is.

Daarnaast, om niet voor een voldongen feit te staan als de zelfbouwer in de praktijk onbekwaam zou blijken te zijn, hebben wij volgende clausule voorzien in ons voorbeeldcontract:

De OPDRACHTGEVER die zelf werken uitvoert, verklaart zich hiertoe vakbekwaam. Hij verklaart de regels van de kunst te kennen en deze ook te zullen respecteren. Mocht lopende de uitvoering door de ARCHITECT vastgesteld worden dat deze bekwaamheid om de werken uit te voeren niet aanwezig is, dan komen partijen overeen dat de OPDRACHTGEVER alsnog beroep zal doen op een bekwame aannemer. Een weigering hiertoe vanwege de OPDRACHTGEVER kan door de ARCHITECT worden beschouwd als een ernstige contractuele wanprestatie die een beëindiging van de samenwerking heeft conform artikel 9.3.

Wanneer de OPDRACHTGEVER zelf materialen bestelt, zorgt hij voor een tijdige levering en verklaart hij zich bevoegd om deze te keuren en hun conformiteit met het beschrijvend bestek na te gaan.

Wij herhalen als laatste punt dat een regelmatige controle altijd verplicht is voor de uitvoering van vergunningsplichtige werken, maar dat die controleplicht in hoofde van de architect in de praktijk nog strenger zal beoordeeld worden als de werken worden uitgevoerd door een zelfbouwer die hier niet beroepshalve mee bezig is.

 

Conclusie

In zee gaan met een zelfbouwer is niet zonder risico nu wij vaststellen dat dergelijke bouwheer soms zal proberen om bepaalde wettelijke en contractuele verplichtingen te ontlopen, meestal omwille van budgettaire bezorgdheden.

Dit is ook voor de architect gevaarlijk omdat de verplichtingen of bepalingen waarvan de bouwheer wil afwijken, vaak een materie van openbare orde betreffen, en dus niet zomaar kunnen ter zijde worden geschoven.

Bijgevolg is het belangrijk om preventief te handelen, al voorafgaandelijk te wijzen op de elementaire zorgvuldigheidsvoorschriften en een correct en compleet contract te hanteren.

Voor bijkomende vragen of als er zich desondanks problemen voordoen, kan je vanzelfsprekend de studiedienst van Protect contacteren via assist@protect.be en op 02/421.17.44.