Stel: je vermeldt een bepaald gebrek niet in een proces-verbaal van voorlopige of definitieve oplevering. Zal dit gebrek naderhand dan automatisch als een verborgen gebrek worden aanzien? Het antwoord is ‘neen’. Zo een gebrek kan na de aanvaarding wel degelijk als een zichtbaar gebrek worden beschouwd, ook al werd het niet als dusdanig vermeld in het proces-verbaal. Het Gentse Hof van Beroep bevestigde dit in een arrest van 7 september 2018 (onuitg.).

Nog een interessante overweging van het Hof: bij een overheidsopdracht kan een dienstverlener na de oplevering van zijn dienstenopdracht niet meer worden aangesproken voor gebreken die niet onder artikel 1792 en 2270 B.W. vallen.

De feiten

Na de bouw van een revalidatiecentrum, waarvoor een door Protect verzekerde architect was aangesteld, bleken de geplaatste waterzuiveringsinstallaties niet naar behoren te werken. Er was sprake van een ontoereikend vermogen.

De opdrachtgever moet de geplaatste installatie vervangen door een exemplaar met een grotere capaciteit. Hij wil graag de bijhorende kosten terugbetaald zien, net als de kosten van ondertussen uitgevoerde ontstoppingswerken.

De voorlopige en definitieve oplevering van de werken vonden plaats in respectievelijk maart 2008 en juni 2010.  Een dagvaarding werd betekend in maart 2011.

Verschillende elementen zorgden voor discussie

Enerzijds is er de ‘fout’ van de architect. De studie technieken behoorde niet tot zijn opdracht, maar was door de opdrachtgever rechtstreeks aan een studiebureau toevertrouwd. Toch zorgde deze architect voor het lastenboek waarin de zuiveringsinstallatie staat beschreven en volgde hij dit op tijdens de uitvoering.

Anderzijds is er de uitvoering die al dan niet afweek van wat in het bestek stond beschreven.

Doorslaggevend element in dit dossier bleek echter een werfverslag van een vergadering die dateerde van enkele maanden voor de voorlopige oplevering, onder meer bijgewoond door de leverancier van de installatie. Uit dit verslag kon duidelijk afgeleid worden dat de installatie ondergedimensioneerd was.

Ook de architect, aannemer en opdrachtgever waren op de vergadering aanwezig en hadden bijgevolg kennis van het probleem.

En toch… na deze vergadering volgden zowel de voorlopige als de definitieve oplevering van de werken, net als de vrijgave van de borg – zonder dat met betrekking tot dit probleem een voorbehoud werd geformuleerd.

Hoe oordeelde het Hof?

Het Gentse Hof van Beroep oordeelde, terecht, dat de onderdimensionering van de waterzuiveringsinstallatie onmiskenbaar een zichtbaar gebrek betrof, dat al voor de oplevering en ingebruikname van de werken werd vastgesteld.

Het Hof stelt vast dat de proces-verbalen van oplevering geen voorbehoud formuleren voor dit probleem. Ze geeft terecht aan dat de oplevering van de werken de zichtbare gebreken die niet onder artikel 1792 B.W. vallen, dekt.

Het Hof oordeelde dat de opdrachtgever had moeten aandringen om dit zichtbaar gebrek te laten opnemen in het proces-verbaal (hierna: pv) van oplevering en/of er minstens voorbehoud over te formuleren. Door dit niet te doen en de oplevering toe te kennen, aanvaarde zij dit gebrek.

Hierna concludeerde de rechter dat de aannemer en de architect na de oplevering niet langer kunnen worden aangesproken voor de zichtbare en/of gekende gebreken die bij die gelegenheid niet werden opgemerkt en/of waarvoor geen voorbehoud werd gemaakt. In beroep werd de vordering t.o.v. de architect dus volledig afgewezen.

In welke mate schoot de architect tekort door niet zelf het zichtbare en gekende gebrek in het pv op te nemen? Misschien een terechte vraag, maar niet één waarover het Hof zich diende uit te spreken.

Wat onthouden wij uit dit arrest? Een gebrek dat niet in één van de pv’s van oplevering staat, kan alsnog als een zichtbaar gebrek worden beschouwd.

Dekt de oplevering alle zichtbare gebreken?

Het Hof van Beroep oordeelde hier terecht dat de oplevering in principe de zichtbare gebreken dekt. Een opdrachtgever die kennis heeft van een gebrek maar de oplevering toch toekent (zonder voorbehoud te formuleren), aanvaardt dan ook dit gebrek.

Deze stelling geldt natuurlijk niet voor de zogenaamde ‘ernstige’ gebreken die onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen, vastgelegd in de artikels 1792 en 2270 B.W..

De tienjarige aansprakelijkheid met betrekking tot de stevigheid van een gebouw of een belangrijk onderdeel ervan, is van openbare orde. Zulke gebreken worden dus niet gedekt door een oplevering.

Geen aansprakelijkheid meer voor lichte verborgen gebreken na de oplevering

Een ander element om uit dit arrest mee te nemen, is het oordeel van het Hof dat de architect bij een overheidsopdracht na de oplevering alleen kan worden aangesproken als er sprake is van gebreken die de stabiliteit van de constructie in het gedrang brengen (art. 1792 en 2270 B.W.).

De rechter deelt terecht mee dat – tenzij anders bepaald in de opdrachtdocumenten – er voor een dienstverlener bij een overheidsopdracht in principe maar één oplevering geldt. Artikels 156 en 157 KB AUR van 14 januari 2013 stellen inderdaad dat de diensten na de volledige of gedeeltelijke beëindiging ervan, worden opgeleverd en dat deze oplevering definitief is. Een dubbele oplevering is door het KB bij een aanneming van diensten niet voorzien, in tegenstelling tot de aanneming van werken en leveringen.

In de meeste gevallen is bijstand bij de definitieve oplevering van de werken het laatste wapenfeit voor de architect. Dus concludeert het Hof dat de architect na de definitieve oplevering van de werken, die meestal samenvallen met de oplevering van zijn dienstenopdracht, niet meer kan worden aangesproken voor zogenaamde lichte verborgen gebreken. Volgens het Hof rest na die oplevering enkel nog de tienjarige aansprakelijkheid vastgelegd in artikel 1792 en 2270 B.W. voor ernstige gebreken.

Een aandachtspunt in functie van de Wet Peeters?

Dat een gebrek dat niet vermeld staat in het pv van voorlopige of definitieve oplevering toch als een zichtbaar en gekend gebrek kan worden beschouwd, kan ook belangrijk zijn in het kader van de Wet van 31 mei 2017 betreffende de verplichte verzekering van de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid in de bouwsector – de zogenaamde ‘Wet Peeters’.

Artikel 3, 5° van die Wet bepaalt immers dat uit de verzekering uitgesloten wordt “de zichtbare schade of schade die door de verzekerde is gekend op het moment van voorlopige oplevering of die rechtstreeks volgt uit fouten, gebreken of wanprestaties door hem gekend op het moment van voormelde oplevering”.

Die verzekering dekt een aansprakelijkheid vanaf de oplevering in kwestie. Het is dus niet onlogisch dat ze niet van toepassing is voor schade die bij aanvang gekend is of die resulteert uit fouten, gebreken of wanprestaties die bij aanvang gekend zijn.

Het zou zo maar eens kunnen dat een architect omwille van deze uitsluiting onder druk wordt gezet door een aannemer of bouwheer om een bepaald gebrek niet als dusdanig in het pv te vermelden, met als argument dat er in dat geval geen verzekeringstussenkomst is. Zoals het arrest aantoont houdt dit argument echter geen steek. Opdat een gebrek of een schade bij de oplevering als gekend of zichtbaar wordt beschouwd, is het niet vereist dat het ook effectief in het pv staat vermeld. Toegeven aan dergelijk verzoek, zou daarentegen wel eens tot een verzwaring van de aansprakelijkheid kunnen leiden.

Wij adviseren onze verzekerden dan ook om het pv zoals steeds in eer en geweten op te stellen.

 

Conclusie

Staat een gebrek niet vermeld in een pv van (voorlopige of definitieve) oplevering, dan betekent dit niet automatisch dat dit later als een verborgen gebrek kan worden opgeworpen. Of een gebrek al dan niet als zichtbaar of gekend wordt beschouwd, hangt dus niet noodzakelijk af van haar vermelding in een pv van oplevering.

In regel zal de oplevering ook de aanvaarding uitmaken van de zichtbare gebreken, maar dit gaat niet op voor gebreken die onder artikel 1792 B.W. vallen. De tienjarige aansprakelijkheid voor gebreken die de stevigheid van een bouwwerk of een belangrijk deel ervan in gedrang brengen, is van openbare orde.

Daarnaast onthouden we dat er bij een overheidsopdracht voor de architect maar één oplevering geldt, in tegenstelling tot de dubbele oplevering van de aannemer. De eenmalige oplevering van de architectuuropdracht valt dan meestal samen met de definitieve oplevering van de werken.

In dit geval oordeelde het Gentse Hof van Beroep dat deze eenmalige oplevering wat de architect betreft een einde maakt aan zijn aansprakelijkheid voor ‘lichte’ gebreken, en dat hij vanaf de oplevering enkel kan aangesproken worden op zijn tienjarige aansprakelijkheid vastgelegd in artikel 1792 B.W.

In het kader van de Wet Peeters geven wij onze verzekerden mee dat zij het pv van oplevering zoals steeds in eer en geweten moeten opmaken, ongeacht de uitsluiting in de wet en de verzekering in kwestie.

Tom Cromphout
Jurist Studiedienst