Quelle est la gravité d’un vice caché léger ? Il s’agit d’une question délicate, mais tentons tout de même d’y apporter quelques éclaircissements. Ensuite, nous verrons s’il existe des recours juridiques pour les vices cachés légers. En tant qu’architecte, comment pouvez-vous vous couvrir face à cette situation ?

L’expression parle d’elle-même. D’une part, le vice doit être «léger ». D’autre part, il doit être « caché » : «léger», car il convient de faire la distinction entre ces vices et ceux qui compromettent la solidité ou la stabilité (d’une partie importante) du bâtiment, «caché», car ils doivent être distingués des vices apparents lors de la réception du bâtiment.

En principe, la responsabilité de l’entrepreneur et de l’architecte est engagée pendant dix ans en cas de vices cachés légers, tout comme en cas de vices graves qui compromettent la stabilité du bâtiment. Les articles 1792 et 2270 du Code civil le stipulent expressément au sujet des vices de stabilité. En cas de vices cachés, l’article 262bis §1 du Code civil, qui s’applique à la quasi-totalité des contrats, stipule qu’une personne insatisfaite de l’exécution d’un contrat doit le signifier au cocontractant dans les dix ans.

1. QUELLE EST LA GRAVITÉ D’UN VICE CACHÉ LÉGER? TENTONS DE DRESSER UN APERÇU

Un vice caché léger ne peut donc pas compromettre la solidité du bâtiment. Par conséquent, ni l’ampleur des dommages matériels et financiers ni celle des travaux de restauration ne sont, en principe, déterminantes dans la qualification de vice caché léger.

Un vice caché léger ne peut donc pas compromettre la solidité du bâtiment.

Ainsi, les infiltrations d’eau et les problèmes d’humidité qui ne compromettent pas la stabilité du bâtiment – ni dans l’immédiat ni à terme – sont en général qualifiés de vices cachés légers. Tel est également le cas de l’écaillage du béton, ainsi que des éclats dans le sol et des fissures dans les murs qui ne menacent pas la stabilité.

Lorsque le vice rend le bâtiment impropre à l’usage auquel on le destine, il convient de ne pas systématiquement exclure l’éventualité qu’il s’agisse d’un vice caché léger. Dès lors, les vices suivant doivent être considérés comme des vices légers :

• Un dysfonctionnement des installations sanitaires (toilettes, salle de bain, chauffage...) ou des canalisations qui porte préjudice au logement.
• Une protection solaire insuffisante ou un système de climatisation inadéquat, qui engendrent une situation dans laquelle les collaborateurs sont gênés par la lumière du soleil ou doivent travailler dans un bureau où la chaleur est excessivement élevée.
• Une entrée de parking souterrain trop inclinée ou l’installation malencontreuse de colonnes dans un parking souterrain, qui le rendent (quasiment) inexploitable.
• Les problèmes inhérents à l’acoustique, tels que les nuisances sonores entre des habitations voisines ou des appartements mitoyens, sont généralement considérés comme des vices cachés légers.
• La tendance générale semble donc claire, mais comme c’est le cas avec la jurisprudence, l’exception confirme la règle. Dans certains cas, la jurisprudence pourra donc s’appliquer pour qualifier les exemples susmentionnés de vices graves en vertu des articles 1792 et 2270 du Code civil.

Remarque : si certains vices ne compromettent pas la stabilité du bâtiment, ils ne sont pas qualifiés de vices cachés légers pour autant, dans la mesure où ils sont contraires aux dispositions régissant l’ordre public et la sécurité. Il s’agit notamment des infractions en matière de sécurité contre l’incendie, de normes de vitrage ou relatives à la hauteur d’une balustrade, mais également des infractions urbanistiques. Si de tels vices sont constatés, le maître d’ouvrage bénéficie en principe d’une protection équivalente à celle qui prévaut en cas de vices menaçant la solidité du bâtiment.

2. LES PRINCIPALES ISSUES JURIDIQUES EN CAS DE VICES CACHÉS LÉGERS

Ce n’est pas parce que le concepteur a (en partie) provoqué le vice en commettant une erreur technique qu’il doit par définition assumer les frais des dommages causés. Dans certains cas, il existe des recours juridiques.

2.1 L’EXCLUSION CONTRACTUELLE DE LA RESPONSABILITE
L’exonération pleine et entière de toute responsabilité en cas de vices cachés légers semble irréaliste au regard de la jurisprudence actuelle. Si certaines juridictions la tolèrent rarement, ce qui fut récemment le cas du Tribunal de première instance de Mons, l’immense majorité des cours et tribunaux ne l’autorisent pas (encore). Par conséquent, l’introduction d’une telle clause dans le contrat d’architecte semble inutile, sans compter qu’il n’est probablement pas aisé d’en convaincre votre maître d’ouvrage.

2.2 LE DELAI RAISONNABLE
Si les vices constatés compromettent la stabilité du bâtiment, la façon de procéder est assez claire. Si le maître d’ouvrage (ou le sous-acquéreur) souhaite que le concepteur ou l’entrepreneur assume les coûts afférents à la réparation des dommages causés, il doit intenter une action en justice sur le fond dans les dix ans suivant la réception ou l’acceptation. Par ailleurs, le moment auquel le maître d’ouvrage a constaté le vice revêt une importance mineure.

En revanche, la situation est différente en cas de vices cachés légers. Dans ce cas précis aussi, il convient d’intenter une action en justice sur le fond contre le concepteur dans les dix ans suivants la réception, mais le recours doit être introduit dans un délai raisonnable à compter de la constatation du vice.

Il incombe au juge de décider si le délai est raisonnable ou non. Lors de son jugement, ce dernier prendra en compte l’ensemble des circonstances de l’affaire, et notamment la nature du vice, la qualité des parties, la question de savoir si les parties ont déjà négocié ou ont entrepris des tentatives de réparation d’un commun accord...

La sentence d’un juge est souvent impossible à prévoir avec certitude. Sans vouloir préjuger à tort, nous pensons pouvoir affirmer qu’un recours introduit alors qu’aucune communication n’a été établie entre les parties depuis deux ans sera quasi systématiquement considéré comme tardif par la jurisprudence.

2.3 LA LIMITATION CONTRACTUELLE DES DELAIS
Le concepteur peut déjà prévoir un certain nombre de dispositions dans le contrat d’architecte afin de limiter dans le temps le risque de responsabilité. La jurisprudence l’autorise également dans certaines limites, étant donné que la responsabilité en cas de vices cachés légers ne relève pas de « l’ordre public » ni de la « loi de police » (contrairement à la responsabilité en cas de problèmes de stabilité).

Limitation de la période de garantie

Il est possible de raccourcir considérablement la période de responsabilité décennale. La validité d’une telle clause a été confirmée par quelques jugements et arrêts récents. Dans un arrêt pris le 1er août 2013, la Cour d’appel de Bruxelles a même estimé que la limitation de la période de garantie à trois mois seulement à compter de la réception provisoire était licite, maintenant qu’une telle clause n’est pas contraire à une disposition d’ordre public ou de droit contraignant selon la Cour. S’il s’agissait bien ici d’une clause figurant dans un contrat d’entreprise, nous estimons qu’une telle clause peut également être considérée comme licite lorsqu’elle figure dans un contrat d’architecte, du moins lorsque le maître d’ouvrage n’est pas un particulier.

Si tel est le cas, il convient également de tenir compte, par mesure de sécurité, de l’avis rendu le 16 décembre 2009 par la Commission des clauses abusives. Dans ce dernier, la Commission stipule qu’une période d’un an à compter de la réception n’est pas abusive, mais qu’une période de trois ans est bien plus raisonnable. De ce fait, la clause prévoyant une période de moins de trois ans est souvent considérée comme invalide par la jurisprudence.

Naturellement, vous êtes libre de rédiger vos contrats sur mesure pour chaque projet et, par conséquent, de prévoir une période de garantie de moins de trois ans (par ex. : six mois ou un an) dans les projets n’impliquant pas un particulier, et de trois ans dans les projets impliquant un particulier. Si, pour des raisons pratiques, vous souhaitez toujours travailler avec le même modèle de contrat, mieux vaut limiter la période de responsabilité à trois ans.

Définition du délai de procédure

Le concepteur peut, lui aussi, prévoir une clause – par analogie au délai raisonnable – qui détermine dans quel délai à compter de la constatation du vice le recours doit être introduit. De cette façon, la durée obligatoire du délai raisonnable est imposée à l’avance.

À notre avis, il n’existe pas d’autres restrictions (légales) qu’il conviendrait de prendre en compte au regard de ce délai de procédure. Par conséquent, il peut être stipulé expressément dans le contrat d’architecte que chaque recours en cas de vices cachés légers doit être introduit dans un délai d’environ six mois à compter de la constatation du vice.

Nos recommandations

À la lumière des considérations qui précèdent, Protect recommande d’introduire dans le contrat d’architecte la clause type suivante :

La responsabilité pour les vices cachés légers non couverts par les articles 1792 et 2270 du Code civil est conventionnellement limitée à une période de 3 ans après la réception provisoire. L’action sur cette base n’est recevable que si elle est entamée dans un délai de 6 mois à partir de la connaissance du vice par le MAÎTRE D’OUVRAGE ou à partir du moment où celui-ci aurait dû en avoir connaissance. 

Selon nous, cette clause – qui figure également dans nos modèles de contrats – offre déjà une protection assez large et devrait satisfaire selon toute vraisemblance aux tests de validité effectués par les cours et les tribunaux.