Voorjaar 2026 heeft de PAS opleiding : “BTW-percentages in de bouw” plaatsgevonden. Hier werd enerzijds door advocate Annemiek Lewandowski van het advocatenkantoor GEVACO ingegaan op de juridische aspecten en regelgeving inzake BTW in de bouw en anderzijds door Tom Cromphout, jurist van de PROTECT-studiedienst, een aantal recente schadegevallen werden toegelicht.
De PROTECT-verzekerden die genieten van de PAS-dienstverlening waren talrijk aanwezig en uit de vragen die werden gesteld bleek ook duidelijk dat er behoefte was aan een heropfrissing/juridische opleiding inzake BTW-bouw, dit niet alleen omwille van de talrijke onduidelijkheden die, onder meer in de gesprekken met de BTW-administratie, er zijn inzake deze materie maar ook omwille van het feit dat de verzekerden steeds vaker – gelet op de stijgende vraag naar verbouwingen i.p.v. nieuwbouw – met deze materie geconfronteerd worden.
BTW IN DE BOUW : DE REGELGEVING
Daar waar de integrale inhoud van deze opleiding voorbestemd is voor de verzekerden die de PAS-dienstverlening hebben onderschreven kan kort samengevat worden dat Mter Lewandowski het onder meer heeft gehad heeft over werken in onroerende staat m.b.t. privéwoningen, afbraak en heropbouw en de aandachtspunten die er zijn. De verschillende BTW-tarieven in de bouwsector werden overlopen en de voorwaarden die dienen vervuld te worden om het specifieke BTW-tarief van toepassing te maken. De verschillende begrippen verbouwing, uitbreiding, eindverbruiker, verbeteringswerken, etc. werden helder uitgelegd terwijl anderzijds ook de berekeningswijze van de behouden dragende structuur en oppervlaktecriterium a.d.h.v. voorbeelden werd toegelicht.
Tevens werd de regelgeving m.b.t. de afbraak en integrale heropbouw besproken samen met de voorwaarden waaraan voldaan dient te worden om het verlaagd BTW-tarief toepasselijk te maken en vooral te behouden. Zo werd onder meer dieper ingegaan op het verhinderend bezit, de uitsluitingen voor dit verlaagd BTW-tarief en de formaliteiten die dienen te worden vervuld.
Tenslotte – en dit is belangrijk voor iedereen – werd er gewezen op de mogelijkheid van prefiling en/of rulingaanvraag bij de dienst voorafgaande beslissingen inzake fiscale zaken (wat anoniem kan gebeuren ) of contactname met de bouwcel van de FOD FINANCIEN binnen het rechtsgebied van het perceel om zo nog voor facturatie duidelijkheid te bekomen of het project al dan niet in aanmerking komt voor het verlaagd btw-tarief .
BTW IN DE BOUW : CASUSSEN
Dat het nuttig is aandacht te besteden aan deze materie blijkt uit het aantal schadegevallen die NV PROTECT jaarlijks i.v.m. deze materie aangemeld krijgt. Daarnaast is de rechtspraak niet uniform i.v.m. de beoordeling van de advies- en bijstandsverplichting die de architect heeft in deze materie t.a.v. zijn bouwheer. Er is dan ook een bepaalde rechtsonzekerheid waar we mee geconfronteerd worden en voorbereid op dienen te zijn.
Het is op zich een zeer complexe materie die volgens ons ook een bepaalde juridische grondslag heeft en waarvan dus de vraag kan worden gesteld of een ontwerper gehouden is deze juridische materies te beheersen, laat staan hierover de bouwheer te adviseren.
Teneinde dergelijke discussies te vermijden stelt NV PROTECT in haar voorbeeldcontract (artikel 7.8) een clausule voor als volgt : “advisering inzake fiscale aangelegenheden maakt geen onderdeel uit van de opdracht van de architect, die geen enkele garantie kan geven inzake de toepassing van een verlaagd BTW-tarief. De opdrachtgever is zelf verantwoordelijk voor de toepassing van het correcte BTW-tarief en dient zich indien nodig voorafgaandelijk bij de BTW-administratie te bevragen of beroep te doen op een specialist terzake.”
Tijdens dit webinar werden 5 casussen besproken waarvan we u graag hieronder twee samenvatten.
Casus Ondernemingsrechtbank Brussel 11.03.2025, onuitg.
De ontwerper had een klassieke architectuuropdracht voor de verbouwing van een villa met een indicatief budget van 650.000 EUR excl BTW. Tijdens de werken werd uitgegaan van 6% btw maar na een btw-controle stelt de FOD een PV op waarin ze oordeelt dat het BTW-percentage 21% had moeten zijn en doet ze een naheffing van 112.000 EUR meer een boete van 10% of 11.200 EUR .
De rechtbank concludeert in haar vonnis dat de vermelding “verbouwen” in contract niet gelijk staat met het verbouwen aan een 6% btw tarief en dat er ook verbouwingswerken zijn die niet onder het verlaagd btw tarief vallen.
Als de bouwheer de zekerheid wou bekomen om het project onder het verlaagd tarief uit te voeren dan had de architectenovereenkomst zulks uitdrukkelijk contractueel moeten voorzien wat niet het geval was. De ontwerper heeft geen fout gemaakt in zijn bijstands- en adviesverplichting en de verbintenis die hij daarbij aangegaan is heeft enkel betrekking op de technische uitvoering van het project en niet op de fiscale implicaties ervan. Deze verplichting kan volgens de rechtbank contractueel uitgebreid worden maar in deze casus is er daarvan geen bewijs en wordt de aansprakelijkheid van de ontwerper niet weerhouden.
Casus Ondernemingsrechtbank Hasselt 28.10.2025, onuitg.
Het gaat hier om de renovatie van een woning met uitbreiding gelijkvloers en vervanging bestaande eerste verdieping met hellend dak door een volwaardige verdieping wat zou resulteren in een gebouw met twee volledige bouwlagen.
Bij de opmaak van het ontwerp gaat de ontwerper uit van een renovatieproject met toepassing van een verlaagd btw tarief van 6% en de aannemers factureren ook overeenkomstig dit btw tarief.
Na een controle oordeelt de FOD echter dat het werk niet als een verbouwing maar als een nieuwbouw gezien met worden en past ze het btw tarief van 21% toe. Dit heeft tot gevolg dat de bouwheer niet alleen 70.000 eur extra BTW dient te betalen, maar bovendien een boete van 7.000 EUR .
De bouwheer stelt de architect in gebreke wegens foutieve adviesverlening enerzijds en budgetoverschrijding anderzijds.
De rechtbank oordeelt bij vonnis dd. 28.10.2025 dat de ontwerper effectief tekort is geschoten in haar verplichtingen en meent dat de architect die op eigen initiatief advies verleent over het toepasselijk btw tarief ervoor moet zorgen dat dit advies ook correct is en daarbij de nodige voorzichtigheid en nuancering aan de dag moet leggen door een voorbehoud te formuleren ten aanzien van haar opdrachtgever wat dit btw-tarief betreft. Doet ze dit niet dan dient de ontwerper zich te onthouden om advies te verlenen .
Nadelig feit was hierbij ook dat de verbouwing zeer ingrijpend was en dat de fundering onder alle bouwmuren moest worden vernieuwd of verstevigd en de verbouwing hierdoor nog ingrijpender werd maar dat de ontwerper niettemin vasthield aan het tarief van 6% . Dit had vragen moeten opwerpen volgens de rechtbank omtrent het toepasselijk tarief .
Positief is wel dat de rechtbank van oordeel is dat niet is aangetoond dat er een causaal verband is met de gevorderde schade en dat er enkel een verlies van kans was om de werken uit te voeren aan 6% btw – in dat geval had de bouwheer andere beslissingen kunnen nemen of voorafgaandelijk de btw administratie kunnen contacteren.
Deze verlies van kans werd begroot op 50% van de btw navordering of 35.000 EUR en van die 50% was er 80% ten laste van de ontwerper en 20% eigen fout van de bouwheer omdat deze als eindverbruiker de finale verantwoordelijkheid heeft t.a.v de administratie en zich hiervoor niet voorafgaandelijk heeft geïnformeerd.
Geniet je nog niet van de PAS-dienstverlening? Activeer hem nu
De PAS-dienstverlenging geeft je enerzijds de toegang tot ons team van juristen voor gespecialiseerde juridische adviezen zoals nazicht contracten, ereloonmodaliteiten, opmaak juridische documenten ontwerper, overheidsopdrachten en nazichten aannemingscontracten in het kader van jouw opdracht als ontwerper of m.a.w. een uitgebreidere en diepgaandere bijstand dan de adviezen die onze juristen in het kader van de preventie en schade reeds geven.
Daarnaast voorziet deze PAS-dienstverlening ook toegang tot een groot aantal gespecialiseerde PAS-opleidingen waarvan er elk jaar 4 nieuwe bijkomen (twee technische en twee juridische). Bovenvermelde opleiding kaderde binnen de PAS-Academy. Met de PAS-dienstverlening kan je live deelnemen aan alle toekomstige PAS-Academy opleidingen en krijg je toegang tot alle eerdere opleidingen die je uitgesteld kan bekijken.
Ontdek de e-bibliotheek van PAS Academy opleidingen.
Met het volledige kantoor deze opleidingen onbeperkt raadplegen? Activeer dan nu de PAS